Nachhaltigkeit ist inzwischen auch bei den Schweizer Immobilieninvestoren ein grosses Thema. Kaum ein Investor kommt noch um Nachhaltigkeitsberichte, Labels und Zertifikate herum. Im Vordergrund stehen dabei in der Regel Neubauten. Der Bestandsbau, obwohl er den Löwenanteil der Portfolios und der Schweizer Gebäudelandschaft ausmacht, ist weniger im Fokus. Kein Wunder, abgesehen von schmucken Altbauten in der Innenstadt, ist mit der Sanierung von Objekten aus den 60er, 70er oder 80er Jahren selten ein Preis zu gewinnen. Viele sind architektonisch keine Schmuckstücke, liegen in der vielgeschmähten Agglo und weisen auch keine spezielle Umgebungsqualität auf. Was also machen? Eine aufwändige Sanierung und Umbau oder gar Abriss und Ersatzneubau könnten aus einem solchen hässlichen Entlein einen Schwan machen. Die Wohnungen werden dann aber zwangsläufig deutlich teurer und für die bisherige Mieterschaft tendenziell unbezahlbar und die Rendite dürfte dann dennoch eher bescheiden sein. Nicht zuletzt ist das Problem der grauen Energie dann nicht gelöst resp. wird verschlimmert. In der Folge konzentrieren sich viele Investoren verständlicherweise bei ihrer Nachhaltigkeitsstrategie auf die Neubauten. Diese werden in den Nachhaltigkeitsberichte breit erwähnt und mit Zertifikaten ausgestattet. Bestandsbauten werden verkauft oder stillschweigend saniert mit massiver Dämmung und im dümmsten Fall nochmals mit einer neuen Gasheizung ausgerüstet. Das ist schade. 

Nachhaltig ist vor allem die Sanierung des Bestands

Eigentlich wäre die Sanierung des Bestands die wirklich nachhaltige Strategie. Vieles ist dort möglich. Der komplette Verzicht auf fossile Brennstoffe bei der Heizungssanierung ohne Mehrkosten und höhere Mieten ist machbar - in vielen Fällen sogar mit moderater Kühlung in den Wohnungen. Ergänzt man dies durch punktuelle Massnahmen beim Dach und wo nötig den Fassaden, frischt die Wohnungen und die Umgebung ein wenig auf hat man viel erreicht. Am Ende steht da ein Gebäude das ohne CO2-beheizt und gekühlt wird und wieder etwas frischer daherkommt. Weiterhin wird es keine architektonische Perle sein. Aber mit vergleichsweise günstigen und effizienten Wohnungen und einer immer noch guten Rendite ist es letztendlich nachhaltiger als viele Neubauten. Auch ohne Zertifikate lässt sich dies in einem Nachhaltigkeitsbericht als eine erfolgreiche Strategie den Investoren darstellen.

Rechnet sich ein Heizungsersatz von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien für Mehrfamilienhäuser bei der Sanierung?

In sehr vielen Fällen lässt sich die Frage mit „Ja" beantworten. Zwar ist die Investition in eine Wärmepumpenanlage mit Erdsonde und Photovoltaik deutlich höher als der schlichte Ersatz der alten Ölheizung mit beispielsweise einer modernen Gasheizung, die Betriebskosten sind dafür aber viel tiefer. Vergleicht man die jährlichen Kosten für den Betrieb der Wärmepumpenanlage zuzüglich der Verzinsung der Mehrkosten mit den Betriebskosten der Gasheizung, resultiert in den meisten Fällen ein klarer Vorteil für das Wärmepumpensystem.

Die Mietbelastung für die Mieter steigt nicht und der Eigentümer kann seine Mehrinvestition dennoch amortisieren.

Kann jetzt der Eigentümer von diesen Einsparungen profitieren obwohl diese Einsparung ja die an die Mieter ausgelagerten Nebenkosten betrifft? Vor allem für Regionen mit höherem Leerstand wird häufig argumentiert das die Mieten sich dort ja nicht erhöhen lassen und eine Überwälzung der Investition eben nicht gelingt. Das Schöne aber ist: Die Mietbelastung der Mieter muss gar nicht erhöht werden. Es hat sich in Studien und Analysen gezeigt, dass die Nebenkosten für die Mieter so stark sinken, dass die Nettomiete ausreichend erhöht werden kann, um dem Eigentümer die Amortisation seiner Investition zu ermöglichen. Es ist eine win-win-win-Situation. Der Eigentümer bekommt ein energieeffizientes und grüneres Gebäude ohne Mehraufwand, der Mieter eine neue Heizung die im Sommer im Umkehrbetrieb des Wärmepumpensystems sogar Kühlung ermöglicht ohne Erhöhung seiner Mietbelastung und die Umwelt erhält eine weitere Heizung mit deutlich verringerter CO2-Belastung.


Beispiel einer Machbarkeitsanalyse des Heizungsersatzes für eine Wohnliegenschaft in Neftenbach, Baujahr 1986




In diesem Falle bleiben noch über 3'200 Franken pro Jahr die entweder genutzt werden können um die absolute Mietbelastung der Mieter zu senken (ohne Renditeverlust für den Eigentümer) oder um die Investitition für den Eigentümer schneller zu amortisieren (ohne Mietsteigerung für den Mieter).

Vergleiche für eine Studie mit sanierten Gebäuden und effektiven Verbrauchsdaten auch:


Sanierungen_mit_3_Gewinnern_Schlussberic
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